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来源：魔都财观
前些天上海发布「八个方面、50条政策措施加快经济恢复和重振行动」方案中，提到了8条楼市宽松的方向。但当时有个小细节，我想大多数人都忽略了。这一波上海“救市”的真正实施细则，尚在等待出台。作为一个在楼市摸爬滚打15年的中年大叔，我有一些真诚的建议，想赶在政策出台的前夕，说给上海楼市，也说给大家。几条建议上海出的「全民痛点」政策，几条上海千万不要出的「不利于房价稳定」政策。希望以下这些，在未来一段时间能够应验。三条该松的
01、上海的房贷利率，有必要松一松了。大家应该知道，前段时间央行调整了首套房贷款利率不低于市场报价的基础上，减20个基点。接着5年期以上LPR，超预期下调至4.45%。两相叠加，全国首套房贷利率的下限，已动态下调至4.25%。但大家应该不知道，在当前主流的一二线城市房贷利率市场中，上海的利率依旧高企，排名仅次于北京。再说个隐藏小知识，我在金融系统待过十几年，商业银行判断一个城市的利率给多高，本质会结合这个城市房子的换手率来综合衡量的。怎么理解？越容易出售地区的房子，在拍卖市场越容易流通，商业银行就愿意给到更低的利率。十几年来，我从未见过上海的房贷利率，比大多数二线城市还要高。苏州，前两年当之无愧的“房贷利率一哥”，去年最高首套房利率冲到过6.3%，二套6.8%。目前已经降至：首套房贷利率4.25%，二套房贷利率5.05%。上海降利率，会对你产生哪些直接影响？举个例子更加直观。以首套4.8%降至4.25%，贷款总额万（上海买套万左右的房子自住不过分吧）为例。降至4.25%后，每月在上海的房贷还款额可以减少：.61-.60=.01合计下来，30年少还利息的差额，大概是47万。47万说多不多，但对很多普通家庭来说，可以完成很多很多事。所以上海，你真的没必要再扭捏了。无论是首房首贷的刚需，还是二套置换的改善刚需，都迫切需要这场利率下调的及时雨。02、三价取低，该松松了。先说背景。年8月6日，上海市房管局召开工作通报会。会议要求各银行审核贷款金额以“三价取低”原则实施。什么是三价取低？简单说就是，上海二手房申请贷款，会参考买卖合同价、房源核验价、银行评估价中「三者最低价」作为贷款申请房价标准。其中涉税评估价（也就是交易中心核验价）是影响贷款的重点，这个价格由上海市房屋状况信息中心给出，是相关部门认为这套房应该以多少钱缴税的一个标准。因为涉税评估价银行评估价网签价，所以，买一套房，贷款额度基本上就是按照涉税评估价来定的。根据实际交易案例，银行给的贷款价格，基本上是真实售价的5～7折。随便举个例子，比如上海一套房真实售价万，涉税评估价也就是贷款价打了六折，万。买家就只能按照万的总价去申请贷款。这中间万的缺口怎么办？自己想办法。动辄多出几百万的现金，别说年轻中产，哪怕是个中小企业的老板，都有可能是压倒骆驼的最后一根稻草。三价取低，去年的的确确误伤了不少刚需。不说万，哪怕买套上海万的二手房，也需要多准备万的现金，这实在太夸张了。是时候该松松了。03、二套首付，降一降吧关于二套首付比例，我并不赞同上海像有些二三线城市一样：二套可以做到3成。这种低杠杆引发的炒房，对于上海房价的稳定，是不利的。我希望上海出台，在还清首套房贷款的基础上，二套首付稍微降点成数，比如说降到5成。这样吸引来的，就不是炒房客，而是真正的置换客。这里还有个小知识，实际中上海购房者的杠杆率也是不高的，在全国主要城市中排在中末。也就是说，哪怕你真的给二套购房者3成比例，上海人也多数是不会贷足的。5成，就已经够用了。很多人说上海的工资水平高、有钱，不缺这点首付比例，其实是非常片面的。大部分本科生，在上海起步的确比其实城市高一点，一年可以拿到8-20万不等，超过15万的，基本就是名校大厂，动不动就要的。如果你在上海能拿到年薪30万，那么恭喜你，已经挤进了现实世界里的前列。能拿到这个水平的，绝大多数还是30岁以上有家有孩子的。二套7成的首付不降，对这一部分真正的置换刚需影响的确很大。在还清上一套贷款的前提下，稍微降一点，不过分。三条该调的
04、普宅线，该上调了。上海的普宅认定标准是年11月20日开始施行的。认定标准是这样的，低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于万元/套，内环线与外环线之间的低于万元/套，外环线以外的低于万元/套。普通住宅与非普通住宅的区别，对于上海刚需来说意义重大。两者在契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显著差别。更重要的是，在贷款成数上会高出不少。比如上海置换二套住宅首付比例需要7成，如果是普通住宅的话，只需要5成。还有一个大头，满两年以上的普通住房免缴增值税。目前，交易上海内环里、两年内、总价万元的房子，不算普宅，增值额需要22.5万元，这对于购房者来说，是一笔很大的负担。更现实的是，这8年时间，符合普通商品住宅条件的房子，已经凤毛麟角。你敢信吗？万买个上海内环很小很小的老破小，都不算普宅这件事。是有多伤人。05、给满社保的单身，一个落户买房五大新城的机会。上海的老龄化趋势，我就不用多展开了，网上数不清的学者论文。我认为上海市区不用宽松，但五大新城应该给年轻人一个机会。上海规划中，五大新城的目标足够宏大，但现实是人才人口的导入压力也不小。十四五期间，5个新城常住人口的计划总规模将达到万，但目前，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城的常住人口在万左右。这中间的差额，达到了接近万。从这点看，五大新城，仍然任重而道远。上海的外环并不缺地，完全有机会搞成“双轨制”，比如说像东京一样，分内城和外城的概念。五大新城就是外城，也就是官方说的综合性独立节点城市，继续对年轻刚需人才宽松。就像沪C车牌一样，沪C户口也只能在五大新城买房、读书，这样的普惠门槛，是会实实在在给五大新城带来人才增量的。上海，你再不下场积极抢人，就被隔壁二三线的小弟抢完了。06、中内环非网红板块，增加土地、新房供应。前段时间，上海明确提到增加年度的用地计划。我建议中内环的非网红板块，能够增加一点土地、新房的供应。一方面，中内环不缺土地储备，但网红区域不要过快加大供应，吸引太多的投资客，并不是好事，会反向拉低一个板块的上限。但另一方面，那些价差不多的地段，供应也不够了。比如普陀区、新静安、杨浦、虹口、宝山的中内环非网红地段，既可以满足真的购房者，又不至于炒房者蜂拥而至。直接点说，内环多来几个安康苑、青蓝国际这种盘也未必不可。中环多来几个大华朗香公园映、苏河望这样的盘也不会让楼市失控。希望上海能给买不起中内环二手的朋友，更多买入非投资自住新房的机会。四条不要动的07、除了五大新城，限购政策不要放松。目前上海新房中内环的局面，本来就紧张，一旦放开，供需两缺，积分又会高企。二手房，一旦市区放开被炒高，也会拉动外围的郊区水涨船高。但五大新城不一样，哪怕放宽限购，源源不断的限价新房供应，会间接持续地打压二手价格。08、新房限售，没必要放松。我想不到限售放开背后的好处。现在上海的限售政策，除了投资客，简直是多赢的局面。可以帮助去库存，尤其是一手房的库存，开发商就有更高的积极性去拿地，因为限售的存在，新房市场不太愁卖。当一手和二手市场形成剪刀差，可以抑制更市场化的二手房热度，同时还能用限价限售锁死新房市场。顺便多卖一些地，何乐而不为。09、新房入围比，没必要扩大。现阶段上海新房的入围比，没有必要特别扩大。一是没有再出现特别高分的盘，当前的入围比例已完全够用。二是留足退路，如果下半年新房热度高，再考虑扩大。积分制度的本质，是让所有人参与进来，而不是90%的人都摇不到，不能让新房市场变成高分选手的游戏。但是也不能扩太大，玩家太多，对积分制这种条件来说，也不公平。这是一把双刃剑，非必要勿动。10、认房又认贷的标准不要放宽。取消认房又认贷的政策实在厉害。历史上，只要取消认房又认贷出现，房价基本就摁不住了。希望上海鼓励刚需，无论是首套还是置换。给他们一点空间，但不要再给炒房机会。房价稳住，才是真正的长线。最后做个互动：你最希望哪些政策出现？