昨天晚上，上海再次祭出调控大招，距离上次调控尚不满两个月。
此次调控的内容可以用两个词总结：限价打击开发商炒地，限售打击投资客炒房。
在之前分析上海新政的文章里，我们就已经说过，与深圳调控等不同的是，上海的这波热度是正常的内需驱动行情，因此“沪十条”也相当具有针对性，旨在打击投机炒房行为。新政之后，上海楼市的这波热度，仍然不会受太大影响。
而这次的新调控，我这里想用“剃刀”来形容，那就是在保证正常购买需求释放的同时，进一步剔除投机炒房群体。
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来看一看新政的两个重点：
深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。
实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
首先说一说限价。
在2月20日，上海市普陀区一块3.8万多平方米的土地，经过高达三百一十多轮的竞价，最后被上海兆颢企业管理有限公司的房地产开发商，以64.52亿元竞拍成功。成为今年上海市的第一个地王。该地块的溢价率是36.15%。
调控新政出台还不到1个月，马上就拍出了地王，影响可想而知，于是仅仅4天之后，上海兆颢企业管理有限公司的直接控股单位，融创和建发的负责人，就被约谈。
而这次的限价政策，显然与地王事件不无关系。控制地价房价，就是为了降低之后的土拍热度，让房企拿地更加谨慎。
其实，限价这个政策在环沪地区已经不怎么新鲜了，甚至可以说，几乎就是照搬的苏州限价政策。年，针对土拍过热的问题，苏州政府就出台了新房限价政策。而限价带来的影响是什么呢？
倒挂。
新房价格被严格限死，二手房的价格却不受掌控，于是新房与二手房的倒挂越来越大，一个板块的新房开出来，往往就会出现“万人摇”的场面。只要买到，那就稳赚不赔，于是限价很可能就演变成了全民打新房。
于是我们就可以发现，为了防止限价政策催生新的投机炒房潮，这次的新政又出台了一条政策，那就是限售。
与限价不同的是，这次的限售政策，并不是“苏州同款”，即全面限售，而只针对优先或政策购买的新房。并且特别强调了，限售时间从网签备案开始计算。
也就是说，上海市场上的大部分房源，其实都没有被纳入到此次的限售中。
上海与苏州楼市问题的不同之处在于，上海的库存太少，需求量太大，而苏州则刚好相反。一旦说也学习苏州，搞个全面限售，那么市面上的二手房库存将进一步减少，在供需关系牵引下，二手房房价将被进一步拉高，届时买新房将成为比抢银行还暴利的投资行为。
那么，到底是什么新房被纳入限售呢？认筹率高于%的项目，凭购房积分优先买的房，才会被限售。
说白了，这条限售政策就是限价政策的一个捆绑补贴。用限价稳住新房价格，让刚需和首套房的群体能够买得起，同时又用针对性五年限售控制这些低价购房的群体，不会在买到之后，转头又把房卖出去。
总的来说，这次的新政，依旧保持了上海近年来楼市调控的一贯特点，不做一刀切，强调针对性和精密化。
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当前上海楼市，用一个词总结，那就是房少钱多，一方面，过度强调调控，就会让购买力得不到释放，需要住房的人买不到房，为民生忧；另一方面，过度强调释放购买力，又会导致楼市过热，房价暴涨。
这好比一个蓄水池，水很多，而且还在持续的注入，但是池子却没有多大。而上海政府的选择是，一方面，把池子做大，在今年公布的《十四五规划》中，上海政府明确提到，要加大五大新城土地供应量，到年，五大新城人口要从现在的万增长到万。
3月2号，上海公布五大新城购房政策，透露五大新城将实行与主城区不同的购房政策，新城”居转户“年限由7年缩短为5年。五大新城降低入沪门槛，加大供应，同时新房限价，这就是要把五大新城作为上海抢人和释放购买力的一个新蓄水池。
而另一方面呢？就是要把池子里的“水”泼出去。昨天刚发布落户宽松的政策之后，今天又紧接着发布新调控，说明今年针对投资的政策一定还是会收紧的，只要楼市热度有露头，就一定会再次加码。
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那么这些泼出去的水，会泼到什么地方呢？五大新城吗？
虽然五大新城放宽了落户购房政策，向刚需人群示好，但是房子从来都不是纯粹的刚需居住属性，什么叫纯刚需，就是买房完全不看行情，我管你是涨是跌，只要买得起就买的这种才是纯刚需。而目前楼市上的这种人群，显然少之又少。
如果一旦有涉及到投资属性，那么此时就涉及到了一个问题。
对于五大新城而言，接下来几年必然是大规模集中供地的几年，且因为新房限价，好的二手房限售，于是市面上的二手房势必会进入一个横盘期。
等于说，一旦入手，就会浪费一张上海的房票，并且即使买到了热盘，也会进入一个五年的限售期。因此，对于考虑投资的群体来说，五大新城显然不是一个好的选择。
这里可以参考一下去年的深圳。深圳楼市新政之后，大量的购房群体涌入了东莞、惠州、珠海佛山等临深城市中，一时间临深城市群成了楼市热度最高的地方。惠州房价去年一年大涨20%以上，东莞更是连续几周占据冰山指数榜首位置。
而放到上海，这股购房热情自然就会转移到环沪板块。一个很直观的信号就是，环沪的楼市开始火热起来，其中最明显的就是花桥。
周末的花桥售楼处
拿新房来说，此前，受上海行情影响，花桥一直都处于一个横盘状态，房价虽然仍然算得上环沪天花板，但基本上每个售楼处都会有大大小小的优惠打折活动。而就在最近，由于来看房的人很多，花桥的某楼盘就宣布取消所有优惠，一律按备案价卖。
从去年年底到今年2月份，花桥大大小小的新盘都飞速去化，所有楼盘要么清盘，要么进入尾盘状态。如今还有新房在售的楼盘也就在3个左右，所有房源加起来不足百套。
目前花桥在售新房很少
可以预计的是，不会超过3个月，花桥新房将会全部清盘，彻底进入二手房市场。
而花桥当前的二手房市场比较复杂，下面我会专门出一篇文章讲一讲花桥的二手房，这里用几句话概括就是，房东捂盘跳价惜售，价格居高，好房难买。
上海泼出去一杯水，放到临沪看，可能就是汪洋大海。虽然从政策的严苛性来看，今年以来，上海出台的调控新政远远比不上深圳苏州，但是打击炒房的决心却可以说有过之而无不及。而被上海劝退的这波热钱一定会流入临沪市场。
当前临沪市场的桥头堡花桥已经受到很大利好，但花桥体量太小，且即将清盘，那么接下来开始启动的一定就是太仓、嘉善、平湖这些临沪二级市场。
，临沪楼市的风暴才刚刚开始。
转自：环沪淘房记