普陀商业正在面临新的际遇。新商业之家在《普陀不普》中提出，区域商业格局的提升，需要多个商业合力呈现不同以往的全新场景。从目前条件来看，普陀区有4个商业项目具备这样的潜质，其中就包括了中海真如环宇城MAX。
本周五，真如地区和普陀市民期待已久的真如环宇城MAX即将开业，而它对于区域的意义，绝不仅限于商业。
我们尝试从城市更新和区域价值着手，聊聊普陀真如。这个上海初代城市副中心究竟需要什么？何时才能兑现应有的价值。
蓄势20年，真如还缺什么？
一个区域的商业进阶，需要多个标杆项目的集体发力，同时也离不开区域住宅、产业和办公的共同支持。
而普陀真如似乎各方面都有待成长。
作为与徐家汇、花木、五角场共同在年获批的上海首批城市副中心，真如的规划起点极高。但迄今已有超20年，成长落地却姗姗来迟。
聚焦到商业层面，真如是普陀仅有的两个市级商业中心之一，将建设在全市具有影响力的城市副中心数字商圈。
从商业的规模体量上看，真如核心区内直至年才有星光耀广场（现“上海复悦荟”）开业。据统计，真如核心区规划总体量超万方，包括了中海、长江实业、绿地、光明等多个综合体项目。而截至去年，已经兑现的商业仅有复悦荟和绿地普陀缤纷城，总商业体量约10万平方米。
真如环宇城MAX和LOVE
大都会将为真如提供总体量近54万方的新增商业，是现有存量商业的5倍有余。至少从规模上，将让真如的商业能级产生里程碑式的越级提升。从业态配比来看，真如地区原有商业基本定位社区配套，以亲子、餐饮和生活服务为主，例如儿童教育、KTV、美容美发美体、密室逃脱等。零售业态占比极低，主要服务于周边社区，辐射能力有限。
品牌方面，以餐饮为例，大部分都是麦当劳、老乡鸡、汉堡王的工作餐定位，也有一些烤肉、火锅、本帮菜餐厅，整体客单价不高。零售方面只有数码代理、便利店、眼镜等。在山姆与盒马入驻前，区域内的商场主力店只有KTV，缺乏超市、电影院等多样化业态。
整体来看，真如在商业体量和业态品牌都远无法匹配城市副中心和市级商业中心的定位能级，商业发展迟缓已久。
换个角度，在住宅方面，真如地区今年有天元府、品尊国际三期、新俞里等新楼盘入市，均价在9.6万/平方米-10.98万/平方米不等，在浦西同环线区域中属于相对较低。然而真如的基准地价从年的1.04万/平方米提升至年3.51万/平方米，是浦西基准地价提升幅度最大的区域之一。或许是高级别规划定位率先提升了区域预期，但兑现程度不高。
其中很重要的一环，便是商业配套的滞后。像二手房均价12万/平方米的次新房，配套商业并不丰富，周边沿街的商业则是非连锁的地方小吃餐饮、五金店等。
在商务办公方面，普陀大部分的商办土地拍卖主要集中在长风生态商务区，产业则集中在桃浦，真如则有大量增量办公在近几年集中入市。
据高力国际发布的年三季度报告，普陀真如办公租金是全市所有次中心最低的，为4.15元/平方米/天，鉴于增量办公的入市，区域空置率则有48.3%。租金相近的莘庄办公约4.38元/平方米/天，空置率约26.1%。相比之下，长风为5.68元/平方米/天，空置率仅8.6%。
目前办公客群的缺失，使得区域内的集中商业以社区商业为主，住宅家庭消费占据绝对主力。但单一客群结构会有显著的潮汐效应，难以支撑日后大体量商业的常态消费。
以此来看，真如需要和欠缺的，从来都不只是一个两个商业项目，而是在居住、产业、商务，以及文化设施、交通配套、公共空间和城市界面的全方位提升。
中海真如境，4个层面兑现区域价值
虽迟但到，随着铜川路水产市场、城中村红旗村的拆迁，以及轨道交通14号线、15号线和武宁路快速路的开通，真如发展已经起势。
作为一个城市副中心和市级商业中心，真如长期缺乏标杆商业的局面也终于迎来转机。中海真如环宇城MAX将于本周五开业，开始兑现其应有的商业能级和区域价值。
在新商业之家看来，真如环宇城MAX和中海真如境对真如整体发展有4个显著的提档作用。
首先，总面积约32.2万平方米的真如环宇城MAX是今年上海最大体量的新开购物中心，入驻品牌超个，包含60余家区域乃至全国首店，品牌开业率高达95%。
凭借大体量和高开业率，环宇城MAX不仅是真如区域内的旗舰级商业，并且完成度很高，可以说具备了与环球港并驾齐驱的潜力，将成为普陀区体量和影响力最大的商业项目之一，这也是我们《普陀不普》中额外看好环宇城MAX的原因。
第二，作为一个大体量全业态购物中心，真如环宇城MAX补足了区域的业态缺失，带来了与存量商业截然不同的新品牌、业态和场景，尤其是在量和质两方面都丰富了区域配置，让市级商业中心的布局规划落地成为现实。
零售是商业能级至关重要的业态。在区域长期欠缺的零售方面，真如环宇城MAX引入了涵盖服饰、潮流、运动、数码、亲子等近家零售品牌，包括丝芙兰、施华洛世奇、NEIWAI、TOMMYHILFIGER、i.t、CalvinKlein等多个品牌的区域首店或最新形象店，再加上近2万平方米的山姆会员店，足以满足区域的零售消费需求。
餐饮方面，在入驻的近家餐饮品牌中，区域首店的比例达50%以上，其中还有10余家必吃榜上榜餐厅首次进入普陀区。
而MELANDClub亲子乐园、PANATTAFITNESS普拉达健身、博悦汇影院等主力店以及超0座的多功能剧场“海心剧院”，都将为真如提供前所未有的商业场景，不但能截流外溢消费，也能通过文化演出来吸引目的性客群，匹配上区域房价应有的商业配套。
第三，正如前文所述，大体量商业需要多元结构的消费客群来支撑全天候运营，客群单一也是真如长期的困境。而中海真如境是一个总建设面积约万平方米，包含住宅、办公、商场、剧院、山姆、公园、长租公寓等7大业态的综合项目，真如环宇城MAX是其七大业态中最后呈现的拼图。换而言之，项目已经为区域输入了办公、住宅、长租公寓等多元化人群。
其中，建筑面积约30万平方米的办公楼中海中心也将全面开业。据媒体报道，预计到今年底，首发楼栋的招租率将超过一半，全年招商近5万平方米，预计全面招商完成后税收将超7亿元，未来将成为承载日流量约3万人次办公的商务集群。
目前中海中心商务集群已引入包括世界强旗下德国大众旗下公司艾尔维、日本知名广告公司凸版利丰以及元隆雅图、宣亚国际、明堂传播、歧海防腐等众多企业入驻。
值得一提的是，定位数字广告产业集聚地的上海市数字广告园区在今年4月落地中海中心C座鸿企中心的两个楼层，已吸引了利欧数字、剧星传媒、快手磁力引擎、明思力、谦玛网络、蔚蓝云创等一批数字广告公司进驻。
高品质的商务楼宇和企业入驻，将有效改变区域商务环境和消费客质。不过，参照区域整体的办公租赁情况，在真如这个发展已久的次中心商务区，去化30万方体量办公并非易事。媒体报道全年招商近5万平方米，现场实探目前办公入驻也在两三成左右，值得长期观察。
最后，其实也是最重要的一点。中海真如境是上海中心城区规模最大的“城中村”改造项目，近百万方的体量通过城市更新的形式，实质性地改变了真如。
红旗村、真如境前后对比
据媒体报道，年之前红旗村亩土地上聚集着90家印刷厂、个冷库、16家“四小”场所，9个大型初级集贸市场和0多个摊位。从年开工建设，到年规划蓝图渐次落地，如今已经从传统初级市场，转型为包含区域旗舰商业、现代商务集聚区的城市综合体，城市界面焕然一新。
因此，真如境对于区域的意义，是以高完成度,改变区域商务商业环境，初步兑现规划和区域价值，而绝不仅是单纯的商业。
真如的6年和17年
商业板块的能级蜕变，需要多个标杆项目的共同提升。真如就拥有多个大体量城市综合体，其中总建面逾万平方米，集高尚住宅、旗舰商场、华丽酒店及商务办公楼于一体的高·尚领域是区域发展的另一个重要引擎。
近期，高·尚领域的商业部分同样有了新动态。
来自高·尚领域官方