来源：魔都财观
杨浦、虹口、闸北（新静安）、普陀并排坐在苏州河北岸。一直以来，这四个区的大部分地方被上海人民视作“下只角”，各方面的发展程度与“上只角”的静安、黄浦、长宁、徐汇形成鲜明对比。
然而，在最近的20年里，北四区也涌现出大宁这样的全能中产社区、中外环价值高地的新江湾城、房价逆袭市中心的瑞虹新城。
北部四区，目前的实力究竟谁最牛？我们将借此机会，从人口、配套、地段、潜力这几个方面详细解答。
1
人员构成PK
过去，北四区的土著居民以工人、抗战期间逃难来沪人员为主，民风是比较彪悍的。
杨浦定海、虹镇老街、八埭头...都是一个个让人闻风丧胆的地名。和这几个地方的老兄们对上眼了，千万认个怂，不要对着干。
图：杨浦定海社区
图：虹镇老街
阿拉闸北也是不遑多让。笔者的中学同学，多来自于彭浦新村。以学校为单位打群架，带上真家伙的那种，那都是家常便饭了。
当然，最近这20年来，北四区发展得很快，房价涨幅一点都不比其他区域少。在此期间，人员结构也发生了一些变化。
我们先从杨浦开始分析：
杨浦最南端是汇聚全区力量发展中的东外滩，也是杨浦唯一进入中央活动区的区域。
东外滩的拆迁正在大规模地进行中，新房也在批量生产。如仁恒海上源、金隅外滩东岸都在这块。
东外滩的人群变化是最剧烈的，原住民都动迁到了靠近复兴岛的区域，搬入的是千万身价以上的中产。
由于打虎山路一小、二师附小的存在，杨浦鞍山板块一直都是著名的“鸡娃”区域。
杨浦的最北部是新江湾城，拥有知识密集型的产业、优质的九年制学区和复旦新校区。新江湾城的买房人里，很多都是当地就业的高知。当然，也有十年前首批买入的福建钢贸老板。
在新江湾城之前，杨浦最高端的社区在黄兴公园附近，住的是政府、国企的老干部。
杨浦东北部的中原板块，有着“上海的西伯利亚”之称。距离市中心偏远，出行仅有一条8号线，商业、教育、生活环境没有什么可取之处。除了杨浦土著，没有人会在中原买房。
再来看看杨浦隔壁的虹口区，区位更靠市中心：
虹口最南部的北外滩，基本是没有什么居民的，以商业、办公楼为主。
多伦路、溧阳路、山阴路一带颇具情调。羊肠小道、梧桐落叶，有不少历史保留建筑。这里也是北四区里仅有的，有老上海气息的地方。
图：溧阳路
旧社会时期，医生、教师这些住不起法租界的社会中流砥柱选择安家在虹口区，这里就是所谓的”中只角“，地段比”下只角“好，但比起”上只角“还有差距。
时至今日，仍然是类似的境况。踏入山阴路，刚感受到一丝”上只角“的气息，路边90年代风格的小卖部就瞬间出戏了。
现在，虹口最高档的居住区是瑞虹新城。虹镇老街的居民都已经搬走了，取而代之的是外来的中产。
瑞虹新城特别受新上海人欢迎，很多都是在陆家嘴工作的金融人士。
虹口的曲阳板块清一色都是老公房，可能是上海老龄化程度最高的街区，走在路上看不到几个黑发人。
凉城有一座打靶山，周边素来是兵家地盘，有很多军产房。
虹口最北面的江湾镇，不是老公房，就是动迁房，与彭浦新村在一个纬度。
再来看看我们的”新静安“闸北区：
闸北区是一个争议很大的地方，曾经在市区鄙视链的底层，一转眼傍上了最有钱的白富美，可谓是咸鱼翻身。
闸北区南北跨度较大，地段和人群也完全不同。
闸北最南部的苏河湾就是富豪的代名词，即使是住新天地的也不敢轻易看低，谁知道你是住华侨城苏河湾，还是中粮天悦，或是刚在龙盛福新里买了房。
不夜城和西藏北路板块是老闸北的地盘，曾经治安最混乱的新客站已经没了声音。
大宁的房价水涨船高，2房万是起板价，没有千万身家也住不起了。
与大宁接壤的彭浦镇，老早是闸北区最富有的地方，厂房一拆就是补偿10套动迁房，房哥房姐们都在这里。
”出了中环还算静安吗？“静安府、融创静安映、仁恒静安世纪的业主们点了一万个downvote.
彭浦人民的武力，我已经领教过了，大哥们在路上如果认出我了，求放一条生路。
最后是大杂烩的普陀区：
有句刚句，普陀区居民的财富水平，相比其他3个区，还是要稍高一些的，尤其是内环内区域。
武宁、长寿路的街道底商，虽然没到上只角的水平，但和虹闸杨的内环区域，差别还是蛮大的。
其背后的原因也很容易理解。老静安和长宁，在最近的15年里基本都没有新房供应，很多居民都买到与静安、长宁接壤的普陀区来了。
中远两湾城之前是著名的群租小区。时至今日，群租也不会选择内环内了，虽然租客还是多，但以市中心上班的小白领为主。
万里基本都是05年左右的老商品房，属于普通中产的地盘。
中环外的长征地区，还开着一些工厂，很多建材五金的小老板买在那儿。
桃浦则是一个神奇的区域，西面曾经属于嘉定区，东部以前是重度污染的化工区，为老上海人所忌惮。新来的才会把房子买在那块。
2
综合配套PK
我们充分研究了北部四区的交通、商业、医疗和教育配套后发现：
普陀区的轨道交通最发达、教育资源更为平均；
虹口区的商业是最发达的；
杨浦区的医疗条件最好。
从地铁密度来看，普陀区明显是占优的。
即使把3/4号线合并算一根线路，普陀内环内的站点，几乎都是双轨交枢纽，曹杨路站是三轨交站：
而且，经过的7、11、13、14号线能级都很强。
普陀内中环间也有很多双轨交站，如铜川路、真如、上海西站。西站未来将升级为11/15/20号线三轨交站。
而其他几个区，内环外基本只有一根线路。
闸北区最南部的轨交非常密集，有1/12/13交汇的汉中路站、双轨交的曲阜路和天潼路。
一过北横通道，地铁密度呈指数级下滑，整个中部和北部单吊1号线。
虹口和杨浦的轨道交通，整体上要更弱一些，内环内很多地段都是单轨交。
自四川北路衰落后，杨浦区的五角场都是北区商业的领头羊。
就在今年，这个位置该交还给虹口区了——凭借着瑞虹天地和北外滩，虹口的商业再一次崛起。
图：瑞虹天地太阳宫
体量与五角场相当，档次上则实现了超越。
闸北也在蓄势待发，久光百货本月开始试运营。
普陀背靠着商业强区的老静安和长宁，除了环球港，没有发展出像样的商业中心。
医疗资源方面，杨浦肯定排第一位，医院、医院，在全国都排得上号。
虹口和闸北则处于同一水平线。最弱的是普陀区，医院，且相邻的长宁也是医疗弱区。
北四区里面，教育资源最弱的无疑是虹口区，房源与学区不匹配，好学校都在老公房区域。
普陀则发展得最为均匀，长风公园、长寿路、武宁、万里等多个区域都有优秀的初中小学。
长风公园的华师大九年制学校凭借着教育集团+豪宅生源，有发展成为顶尖学区的潜质。
杨浦新江湾城的上音实验九年制学校也是同样的道理，豪宅+好学校，强者恒强。
3
发展潜力PK
虽然普陀的高品质楼盘很多、价格也比较划算，普陀区的发展前景确实是四个区里最差的。
闸北的不夜城、苏河湾，虹口的四川北路、北外滩和杨浦的东外滩都进入了中央活动区。唯独普陀得了个0分。
北部四区里，被一致看好的是虹口北外滩，万㎡、4栋+米摩天楼的规划属实震撼。
杨浦东外滩和新江湾城在招商引资方面做得很好，近期先后引入了美团、Bilibili、字节跳动。
不过，我们团队最看好的还是闸北区。虹口、杨浦仍然在美好蓝图阶段，办公楼、商业的开发商，八字还未一瞥。
闸北这边已经在稳步推进、逐步落地。新客站北广场，金融街的办公楼已经接近封顶，南广场基本成熟。
上海火车站+不夜城CBD+南京西路商圈的联动性已经走通。
图：新客站南广场
模板就是东京中央区，东京站枢纽+银座商业中心+日本桥商务中心的格局。
静安+闸北，世界顶级城市封面区域的雏形已经显现。
苏河湾则是与黄浦区的新昌地块、外滩源地块联动，走历史风貌区CBD的风格，也很令人期待。
图：苏河湾规划图
苏河湾建设的开发商基本已经确定。虽然没有引入实力最强的港资，但万科+华润的组合已经是内资的天花板。万象城、万科广场在其他城市都是地标建筑。
总的来讲，北外滩与东外滩虽与陆家嘴隔江相望，但黄浦江形成的板块割裂是无法避免的。苏河湾与不夜城，在地铁密度、板块联动性上占了很大优势。