本报实习记者杨让晨记者张家振上海报道
“本来这个月房租到期想换个房子的，但最近租金上涨得比较厉害，只能先放弃这个念想了。”在虹桥商务区某公司工作的戴群（化名）目前租住在虹桥商务区附近的华漕板块，今年以来上海住房租赁市场“涨”声不断，让筹划换租的他始料未及。
《中国经营报》记者查询上海市住房租赁公共服务平台数据发现，截至11月11日，上海全市共有套租赁房源挂牌，其中内环、内外环间和外环外房源分别为套、套和套。
日前，记者走访上海多个租房热门板块发现，今年以来，无论是个人房源还是长租公寓挂牌房源租金上涨较为明显，其中有个别板块热门房源涨幅达到了30%。克而瑞数据也显示，在今年2月至8月份，上海市住房租赁价格已连续上涨7个月。其中，今年7月，上海市个人房源租金价格同比上涨16.45%；徐汇区涨幅最高，达到22.99%，其次青浦、杨浦等区域涨幅也在20%左右。
据了解，面对租金上涨导致的一系列问题，上海市也正从加大租赁住房供应和发放政策补贴等方面入手，最大限度地满足不同层次的租房需求。其中包括在“十四五”期间，上海市将优化从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。
中原地产分析师卢文曦在接受记者采访时表示，随着上海市一些机构和国企所控制的租赁用房在“十四五”期间陆续放出，一部分市场需求在得到缓解的同时，对租赁用房的市场定价也会有一定的锚定作用，加上政府在政策层面引导和推广补贴，房租价格在未来一段时间内的变动将会趋于稳定。
热门板块租金上涨
根据上海市住房租赁公共服务平台公布的房源信息，大部分房源租金水平约为每月每平米元，不过部分地段优越、精装整租房源租金更高，以杨浦区密云小区一套面积28.48平方米、1室1卫整租房源为例，季付价为元/月。
日前，记者走访上海市几个热门住房租赁板块发现，房屋租金的价格均有不同程度的上涨。位于闵行区的虹桥商务区一直以来都是较为热门的租房板块，目前一居室整租房源大多在元至元左右，面积大多介于40~50平方米之间，每月每平方米租金已超过元。
不只是整租房源租金在上涨，合租房源的价格也在往上涨。据戴群介绍，其目前租住的两居室主卧合租房源每月租金为元，“最近续租的时候，房东将租金又上调了元”。
据虹桥商务区附近链家某门店的一名房产中介透露，今年以来虹桥板块的房租已经上涨了大约30%。“虹桥商务区这边企业总部比较多，公司给的工资和住房补贴也比较高，所以租金自然而然也就高。”该名中介还告诉记者，尽管租金在上涨，但是由于虹桥商务区的公司和职工众多，出租房源依然很紧张。
不仅是虹桥商务区，位于普陀区的真光板块房租同样处于高位运行状态。记者走访发现，位于真光板块内面积约53平方米的一居室，租金价格普遍在元到元左右，每月每平方米租金同样超过了元。
“这边一手房东的房源价格大多在元到元左右，如果是二房东的房源挂牌价格更高，可以达到在元到元左右。”一位我爱我家的中介人员告诉记者。
而除了个人房源之外，长租公寓的租赁价格也在上涨。选择在长租公寓平台自如租房的林榭（化名）告诉记者，目前正在转租位于嘉定区安亭的房间，“这个单间是四居室中的主卧带独卫房源，在今年7月份刚开始租的时候每月元，但现在价格刚涨了元”。
在卢文曦看来，住房租赁市场价格上涨和板块的区域特性有关，“由于区域内的部分住宅离产业区等较近，通勤比较方便，租金也会更高。以古北板块为例，该地距离漕河泾较近，附近的房租价格就较高”。
根据易居研究院日前发布的《年三季度上海住房租赁市场季报》，年9月，上海租赁价格指数为.5点，较上月上升23.1点，环比上涨2.01%，同比涨幅4.05%，创历史新高。
“从租金结构分布来看，三季度套均租金在元/月以上的改善型高端房源占比较多，超过2成；其次为~元/月。总体来看，~元/月的租赁住房供给总占比接近6成，该租金段的租赁房源仍是市场供应主力。”易居研究院在上述报告中表示。
另58安居客房产研究院《年毕业生调研报告》显示，房租支出已经成为了毕业生支出的主要部分，有六成毕业生的租金占到了工资的20%，租金成为一笔不小的开销，让刚参加工作的沪漂们倍感压力。
供需失衡成主因
在经历了7个月的持续上涨后，上海住房租赁市场在9月有了些许降温的迹象。
全国房价行情数据显示，9月以来，上海市挂牌租金为每月每平方米95.57元，相较于今年内.4元的高值略有下降。一名链家的中介告诉记者，住房租赁市场走向主要由供需关系决定，“在年后和年中的毕业季租房高峰过后，一般会进入淡季，房租价格也会出现下降”。
而克而瑞房产研究院认为，供需失衡，适租房源供不应求是造成此次上海住房租赁市场价格持续上涨的主要原因。具体来看，供应端挂牌房源数持续走低，导致了租赁市场的需求无法满足。
克而瑞旗下CRIC城市租售系统数据显示，截至年7月，上海市个人房源挂牌量仅为间，较年同期的间，大幅下降了49.9%。此外，年至今，房地产市场开启了一轮牛市，二手房房价上涨使得适租房源不断减少，二手房的价格上涨传导至租赁市场进而推动租房成本上升。
不过，上述价格传导相对较短。以黄浦区和松江区为例，CRIC城市租售系统数据显示，截至年7月，黄浦区二手房房价和房租价格同比分别上涨17.87%和17.34%，松江区二手房房价和房租价格同比分别上涨12.51%和12.18%，涨幅较为接近。
而在需求端，上海作为人口净流入的一线城市，成为了众多毕业生首选的工作城市。58安居客房产研究院数据显示，每年约有80万毕业生前往上海工作，加之年初的返工潮也需要租房，在供给不足、需求旺盛的情况下，房租价格开始上升。
“目前，上海住房租赁市场上涨速度已经放缓，上涨的动力已经饱和。之前每个月大约平均上涨0.5%左右，现在可能更低了。”卢文曦告诉记者，现在临近年底，上海的住房租赁市场已经过了正常的交易高峰，“价格涨幅是非常有限的”。
易居研究院分析认为：“今年二季度以来，随着租金的上涨以及人均可支配收入的持续回落，租金收入比再次上行，接近严重过高区间。预计未来一段时间，随着租金的平稳，租金收入比也会趋于平稳，但仍会处于相对过高区间。”
优化多层次供应结构
据了解，目前上海市政府已开始加大公租房供应力度，以缓解租房需求压力。今年8月13日，上海市政府办公厅印发《上海市住房发展“十四五”规划》（以下简称《规划》），提出切实增强租赁住房，特别是保障性租赁房供应的针对性和有效性，优化从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。
根据计划，“十四五”时期，上海市将形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张，并继续规范代理经租住房30万套（间）。
相关数据显示，年7月至年7月，上海已成为租赁用地累计成交面积及幅数最多的城市，租赁用地累计成交面积和幅数分别突破万平方米和幅，位居全国重点8城租赁用地成交量前三。
除了加大公租房供应，政策的边界也拓展到了政策补贴上。以徐汇区为例，根据《徐汇区人才租房补贴实施细则（年版）》有关规定，人才租房补贴被划分为了三档：0元/月、元/月、元/月，补贴分档标准由行业主管部门在行业核定额度内，按照不同行业的单位条件和个人条件自行确定。
此外，上海市还设立有应届生创能新创业资助资金等，对于在上海市行政区域内注册登记、经营良好的、以应届大学生为主题的首创企业提供5万~20万元的资助等。同时，松江区也于年就定下了“5年内将推出1万套人才公寓”的目标，而截至今年7月，松江区已达成筹集人才公寓1.3万套。
有业内分析人士指出，从此次上海《规划》“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系来看，随着更多的住房租赁项目入市，上海住房租赁市场的供应结构将更加多元化，也将更好地满足更多市民的租房需求。
“十四五”将迎来上海住房租赁行业的进一步发展，越来越多的企业将参与到行业中来，特别要指出的是宿舍床位20万张预示着蓝领赛道，即“企业员工住宿”市场将迎来发展的高峰期。上述分析人士表示。