学时，有一个经典房地产问题叫做：相隔一条街，为什么有的可以卖高价？当时，我们用来解释这个问题的答案是一句金科玉律的名言，叫做“地段、地段、还是地段”。但实际情况可能会是：在郊环外，一侧是上海，一侧是苏州昆山，说明了城市房价的差距；在市中心与市区，一个是静安区，一个是普陀区，说明了区域房价的差距；在环线的两侧，一个是内环内，一个是内中环，说明了环线房价的差距因为仅仅相隔一条街，根据价格比较法，往往价格是一致或者极为接近的。然而为何有的小区就能卖高价？今天我们就通过真实一二手市场的多个案例来分析，为何“相隔一条街”，房价为何差了这么多？首先，我们都需要有个共识，就是相同区域内，理论上来说，新房的均价普遍高于二手房的均价。根据兔博士APP最新的数据监测来看，上海新房的成交均价是元/㎡，而二手房成交均价元/㎡，差不多单位面积差了元/㎡。近三年的上海二手房价格趋降，而新房是稳中有升。可以认为这是房龄上的折旧。而相隔一条街，房龄旧的，价格就越低吗？未必！案例1：长中小区（年）VS凯旋一村（年）我们先来看下这张19年全年这两个小区的成交量价图。左侧的长中小区均价6.1万，而右侧红色的凯旋一村均价高达8.8万，长中小区的房龄还比凯旋一村新10年。推动凯旋一村房价的只有学区这一因素。另外，我们还翻查了这2个小区的极限单价，长中小区最高单套均价6.8万，而凯旋一村小户型的可以卖到11.68万。可见，在相近的区域，房子越老，价格未必越破。在优质教育资源稀缺的情况下，学区房总能成为“硬通货”。学区可以扭转房龄带来的房价上的不足，但如果同一区域，同一年竣工，又对口同一学区呢？案例2：晶耀名邸（年）VS前滩东方逸品（年）提到前滩这两个网红盘，更确切的说是网红板块。一切的一切都聚焦在了华二前滩分校，当然也包括了众多利好在硬抬前滩，全新城市界面，整片运营开发，各类高档商业配套。而这两个项目距离就更近了，为何晶耀名邸整体三期均价8.6万，前滩东方逸品只能卖8.1万。从案名我们其实就已经有了答案。前滩板块寸土寸金，晶耀名邸总计三期，体量有9万方，占地3.35平米，容积率2.7，绿化率35%；感受下晶耀名邸的视野和小区整体感觉。竞品东方逸品呢？总建面将近10万方，体量是不小，但是重要指标容积率高达6.0，绿化率25%；而前滩后续的几个项目呢？东方悦耀容积率4.5，绿化率30%。众所周知，前滩的黄金地段在九宫格，而目前已发售的新盘中，晶耀名邸算的上是明珠产品。用通俗的话来说，就是这个产品“有小区”，2.7的容积率完完全全可以说是前滩的“低密”产品了，而前滩东方逸品和东方悦耀，更像是孤零零的建筑物。看上去确实也是高大上，但也有一种“密密麻麻”的感觉。晶耀名邸的优秀还不止于此。参与过二手房的市场，才能够真正了解每款产品的“好”和“坏”。晶耀名邸的三房户型更受到市场的青睐。阿飞有个朋友小野，神奇般的在晶耀名邸摇号阶段摇中2套，其中一套就是3房户型。链家网成交数据显示，最近的2套成交，全是晶耀名邸的王牌户型。而3月成交的这套单价高达12.4万，还不含税费。而根据成交数据显示，这一套成交仅仅花了3天，换句话说，这类型楼层更好的甚至继续冲击晶耀名邸的二手最高单价。买家纳入这样一套顶级改善可谓是一步到位。“自住投资两相宜”。疫情期间，低密小区逐渐走俏，开始成为市场宠儿，而具备多重优势的晶耀名邸无疑占据了一切房价上涨的预期。相隔一条街，新房就一定能完胜二手房吗？也不尽然。案例3：华润中央公园（）VS湖畔天下（）位于11号线南翔镇北部的新片区，整体给人的印象同样是城市界面干净如新。北南翔整体小区集中在-年竣工的十年内房龄的次新房。而华润中央公园整体上分为四期，从-年，有高层有别墅，可谓是南翔板块内的标杆产品。华润深耕上海20多年，从外滩九里、万象城、到最近的静安府，其中当然也包括华润中央公园。其中华润中央公园公园的一期品质更是有口皆碑，而湖畔天下仅仅是弥补了南翔市场供应的空白。根据目前的价格来看，华润中央公园的整体均价在4.5万/㎡，而且较为稳定，湖畔天下的新房均价则是在4.4万/㎡。同一板块相隔一条街，所有配套几乎一致，新房房价搞不过二手房的原因。答案只可能是，新房并非最优，而二手房却是板块标杆。如今，房地产大多都是高周转，因此产品更新的速度很慢，同样也有对于产品细致化程度很高的开发商。而类似华润造出一款匠心级别的产品，即便进入二手市场，仍然可以笑傲江湖五年甚至十年。根据兔博士APP的数据显示，整个年，上海二手房市场在-万的这个总价段区间，卖的最好的就是华润中央公园。而未来，华润中央公园的利好还并未完全出尽。坊间就在传11号线陈翔公路站（介于南翔站与马陆站中间新开一站），由于本身南翔站距离马陆站过长，所以加设的这一站陈翔公路站十分有必要。更重要的是，增设这一站，惠及南翔板块更多的小区，当然这也是增设这一站的初心。华润中央公园就是最大受益者。我们来看下这张南翔板块分布图。加设的陈翔公路站开通之后，直接辐射到了这些本身品质高，房龄新的小区，可谓是给这些小区的价格加上了双保险。图中可见，华润中央公园的位置比湖畔天下更好，未来当陈翔公路站正式开通之后，还会有一波涨势。目前，陈翔公路站也已经挂牌，正式开通之日已经不远了。以上3个典型案例能够给我们买房什么启示？相隔一条街，当所有配套都共同拥有的时候，学区成为硬通货；疫情期间给我们的启示，相同学区条件下，有小区规模的优先考虑，户型多样性可以给买家更多的选择；如果运气好，额头碰到天花板（小概率事件发生到自己身上，诸如买入华润中央公园，未来新开一个站点，陈翔公路站属于“刮彩票”刮中）；在买优质新房的同时，同样应该留意同板块内标杆类次新房，好的次新房可以在未来5年至10年里继续引领板块房价。强者恒强，新房当初卖的好的项目，进入二手市场同样丝毫不差。房价是所有综合属性的加成总和。如果你选好了区域，相隔一条街的好几个竞品怎么选，希望你看完这篇能够有所收获。以上为正文，来自真叫卢俊真有好房团队的数据专家阿飞
