真如要找到另一条属于自己的路
这才是未来的真正考验
文
杨六娃
年，刘翔北京奥运会因伤退赛。
之后，他立刻接受手术，在非议和期望中重返赛场，再次大杀四方。可惜在年，那一条脆弱的人类跟腱，终于在伦敦奥运会上彻底断裂，手术也无能为力。
直到今天，刘翔的故事依旧让人唏嘘不已。
而那块孕育出了飞人刘翔的土地——普陀真如，在过去十年里，同样经历着类似的事情，在非议和期待中艰难发展。
如今，更是经历着有史以来最大的一次“城市手术”。
如果，利刃划开皮肤能改变一个人的命运，当命运的手术刀落在一座城镇的地皮之上.
真如的故事，又真会如你我所料那般，被重新书写吗？
充满鱼腥味的历史
在传统的老上海人心里，都有一把等级分明的尺，上个世纪，普陀就是上海人心中的“下只角”。
以往，上海内环内的小囡们，是不可能把自己的细高跟，踩在这片土地之上的。
说到普陀，又不得不提它的政治中心——真如。
随着城市的发展，上海慢慢明确了“一主四副”的发展策略，而且还很公平地分别把东南西北四个板块被规划成了城市副中心，除了徐家汇、江湾-五角场、花木，老末的位置，就是真如的。
年，真如被提升为“上海四大城市副中心”之一。
当时的愿景很美好，普陀内有轨交有铁路，人口又多，离内环线又近。作为它的政治中心，真如的上限至少也是五角场那般吧。
可就算到了21世纪初，真如最有名的也只有水产、果品批发这个标签。
年，铜川路水产市场开业，一年收回全部投资，按照这样的回报率，当时绝对国内第一。其中也涌现了不知多少个身家万贯的水产富豪，随手就能拿出一沓裹着鱼腥味的百元钞票。
在那个人人都做着一夜暴富美梦的年代，一时间，沪上到处流传着铜川路的故事，真如的名字却鲜有人提及。
不过财富的积累，往往伴随着对环境的破坏。
因为铜川路水产市场的存在，这里的空气到处弥漫着刺鼻的鱼腥味。
一时间，这里污水横流、蚊蝇乱飞、交通混乱，各种电动小三轮、大卡车随便停、随意卸货，各种垃圾随便乱扔，周边主要路面每天半数时间都能堵到自行车都出不来。
环境的糟糕，加上往来于此的又多是本地和外地做生意的小贩，人口素质不高，所以彼时的真如，有着西上海最大且最杂乱的生态环境。
正因如此，在徐家汇、江湾-五角场、花木这三个城市副中心越发高大上，房价连年上涨的时候，同为城市副中心的真如，却走向相反的方向，成了名副其实的脏乱差中心。
没错，水产的生意是让一部分人先富起来了，但换一个角度，铜川路水产市场又是真如内部的一个病灶，只要它存在一天，真如真正成为上海城市副中心的日子，就要推迟一天。
而且，真如的病灶还远不止水产市场一个。
上海中心最大城中村——红旗村，拆迁的事风风雨雨折腾了十几年。
就这样，普陀人民开始质疑真如的发展速度，加速拆迁的呼声愈演愈烈。
终于：
年11年1日，山华果品市场正式开拆；
年6月29日，红旗村旧改初战告捷；
年10月31日，铜川路水产市场关闭；
手术刀终于落在了真如的病灶之上。
只可惜，房地产最大的20年红利期，已经悄然过去。
如今，徐家汇的名号已经可以和静安寺媲美；五角场成了北上海无法取代的商业中心；花木也成了宜居宜发展的国际生活区。
就连更西边的徐泾，如今也有“大虹桥”规划的加持，还势要坐稳西上海中心的位置。
大病初遇的真如，突然发现自己的路已经被别人走光了。
上海普陀真如板块并不如人意的现状
当然，真如还并不想放弃自己。
这里的底子不错，占据着绝佳的交通位置，虽然时间上错过了一些重要的节点，但还有努力追赶的资本。
毕竟，瘦死的骆驼比马大。
年，长江实业一口气拿下铜川路水产市场对面的四幅地块。
长江实业何许人也？
正是那个成天嚷嚷着“地段、地段、地段”的李嘉诚。
虽然这四块地被拖到了年才开发，土地的增值让投机的李嘉诚赚了个盆满钵满。
但饥渴的本地人依旧把这里当作真如崛起的希望。
随后，绿地、中海、星浩资本也相继进驻真如。真如也终于有了“城市副中心”的样子。
如今，高尚领域已经完工，住宅在销售，综合体在招商。
它的对面，曾经的铜川路水产市场也在大兴土木。
热闹的铜川路如今因为地铁施工早已封闭。
光秃秃的地皮上，也只剩下破败的配货大楼，不知未来同样是拆迁，还是有幸被原地改造。
总之，空气中再也闻不到那股刺鼻的鱼腥味了。
就连老真如的二手房们，也开始涂脂抹粉，努力地与远处的摩天大厦保持一个画风。
曾经上海最大的城中村完成拆迁之后，如今也是一副任人摆弄的乖巧模样。
拿下红旗村这四块地的中海，今年又赋予了它新的名字——中海臻如府。
好像，真如的一切，都在经历着沧海桑田。
但换一个视角来看，真如的现状，依旧充满了魔幻现实的冲突感。
摩天大楼下依旧是破败的城市街景。
单价近10W的中骏天悦，最近的配套商业街是这样的面貌。
来到老真如生活圈，依旧是三四线的街景。
唯一的大型综合体，叫作帝赋苑。
绿廊的起点——真如公园，头上悬着的，却是贯彻东西的高压线。
如果说之前的病灶可以用拆迁来医治，这一组来自西郊变电站的高压线，却是遏制真如未来发展的真正难题。
什么叫魔幻现实？
60年代的西郊变电站被称为远东第一站，为上海内环内输送了1/2的用电量，可真如副中心自己却基本不用到。
到头来高压线下除了公园什么都建不了，入地的方案短时间内又无法实施，高压走廊成了撕裂真如发展空间的天然屏障。
贡献者成了受苦者，这就叫魔幻现实。
无法被验证的未来
所以，现在看真如的规划图其实就能明白。
那条抓人眼球的“绿廊”，就是一道粗劣的手术缝合线罢了。
年真如用地规划我之前在聊唐镇板块的时候也说过，规划大片公共绿地是降低高压线负面影响的一个手段而已，更多的是迫不得已。
而且真如的这条“绿廊”天生的走势比唐镇还不科学。
从图上就能看出，“绿廊”实际上斩断了真如副中心的向北发展，高尚领域和中海地块的辐射范围，也就此隔断。
虽然在蓝图上，我们看到一片盎然的绿意，心情舒畅。
但城市规划并不是艺术表达。
这样的被动型规划在上海的城规历史上还是首例，斜四十五度角的走势和上海的城市肌理也并不匹配。
加上北向的上海西站，真如的发展其实被限制在了一个很小的范围内，斜向的纵深模式，也很难获取人口的聚集效应。
所以，且不说这样的规划什么时候能够落地。
落地之后又真的会想效果图那样给真如带来生机吗？真的会受到市民的认可吗?
有了树木的遮挡后，头顶上的高压线又真的会消失不见吗?
有关这场手术背后那些未经证实的疑问，实在太多太多。
被普陀人托住的楼市
所以，重新回归到赤裸的房价问题。
真如的新房房价攀上9W，真的值么？
我们先看下过去十年真如的二手市场发生了怎样的变化。
其实在年，真如板块的二手房均价也仅为元/m2，到年时为元/m2
8年的时间，房价翻了2.5倍。
除去一些刚需小区，如今板块内热门的优质小区，价格都在5~6W左右。
大家都知道，板块内的热门新房，首先的一批种子用户其实就是项目周边的本地居民。
首先，他们对于板块是有情怀的。
其次，多年以来二手房价的增幅也为他们积累了一笔可观的财富。
在有置换需求的情况下，5~6W的二手单价，刚好能支撑起的7成左右的新房单价就在9W这个位置。
从这个角度来看，有二手市场的基本面支撑，真如的新房攀上9W，基本是毋庸置疑的事实。
但真正的难题是，未来这个9W能不能继续增值？又能增值多少？
当板块内的本地改善用户被掏空，这里又凭什么吸引周边板块甚至整个城区范围内的置换客户？
自然是不能凭借一纸规划，或者那条“绿廊”。
真如要找到另一条属于自己的路，这才是未来的真正考验。
写在最后的话。
当我走完整个真如，人很疲了，时间也从早晨来到了下午。
世界不会停止转动，接下来，很快就会入夜。
同样，上海的发展不会等待任何一个人。
时间，也没有站在真如这一边。
觉得可惜，又突然想起曾经红军身陷重关，毛主席写下的那句词：
雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。
一场规划层面的手术还远远不够，想要改变自己的命运。
真如的年，只有迈步从头越了...