中国大陆境内第一个自由贸易区是如何诞生的，汽车业对外开放从哪里起航，上海浦东开发区有哪些“全国第一”……改革开放40年来，一批又一批具有原创性的改革开放措施闪耀着首创精神的光芒。年，中国改革开放40周年之际，澎湃新闻6月22日起推出专题报道，展现40年来的改革开放标志性首创案例。
旧区改造如何顺利推进？黄浦区（原卢湾区）通过土地批租破解旧改困境。
黄浦区（原卢湾区）的斜三基地是这一制度的首个受益者。年，斜三基地有大批危棚简屋及二级旧里，居住环境极差，当时房屋还未形成商品，老百姓想要改善居住条件，主要靠单位和政府，然而靠地区财力，短期内该地不可能实施改造。
黄浦区（原卢湾区）政府几经周折找到香港中国海外发展有限公司，通过土地批租，由中国海外发展有限公司出资万美元受让了该地块。斜三基地动迁工作自年3月正式启动，半年多的时间内就完成了居民的动迁安置工作。
之后，土地批租在上海各区全面展开。土地批租和改造旧区相结合，探索了一条利用国内外资金加快旧区改造的新路，使大规模改造旧区最终得以成为现实。通过土地批租建造的商贸大楼、办公楼和高层住宅，优化了土地利用结构，使黄金地段发挥了黄金效益。
斜三基地现在的俯览图
蔡维帅图
土地有偿使用获得制度保障
危旧房改造在建国后近30年的时间里，一直是上海旧区改造工作的中心。但由于工程规模小、布局零散等问题，城市基础设施难以同步改造。除此之外，由于住房改造标准较低，将会面临重复改造的问题。
年，上海市政府组织编制了上海市旧城改造专项规划，改造地块由分散变为集中，规模有所增大，与居住环境配套的基础设施与工业调整开始结合，为旧区人口的疏解创造了条件，之前的拥挤状况有所缓解，改善了一批棚户区居民的居住条件。
但即使如此，上海尚有大批危房、棚户、简屋及二级旧里弄亟待改造。截至年统计，需要进行改造的区域累计万平方米。
20世纪90年代初，面对群众改善居住条件的迫切需求，上海旧区改造面临不得不变革的困境，必须走出一条不依靠财政资金大规模开展旧改的新路。
年经国务院同意，上海市在国内率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，并在年完成了六个配套的实施细则和两块用地的招标试点工作。
年4月，全国人大通过了《宪法修正案》，在有关土地的条文中，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容。同年12月，《中华人民共和国土地管理法》也做了相应的修改，规定“国家土地和集体所有土地的使用权可以依法转让”。
这样，土地有偿使用制度改革得到了国家法律的保障。
年，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为上海土地使用制度改革的深化进一步提供了法律依据。
首开先河：以土地批租破解困境
年，黄浦区（原卢湾区）决定拿斜三基地“开刀”。
斜三基地位于打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北，在过去，这里是人口不堪重负的棚户区，居住环境极差，是列入上海市政府“七五”期间23片旧区改造基地之一。在当时，斜三基地成为上海首块毛地批租项目，也是土地批租用于居住项目的全市首例。
参与斜三基地旧改的高宝泉对当时的状况深有体会。作为原卢湾区住宅建设办公室主任的他，深知要将区域内多户居民，20多家工厂、商店全部安置好已属不易，更不用说还要改造周边环境。
在他的笔记本里，记录着整个改造过程中的方方面面。在当时，仅以安置一户居民一套商品住宅10万元左右计算，动迁费就要1亿左右，靠地区财力，短期内根本不可能实施改造。
年的上海，房屋还未形成商品，老百姓想要改善居住条件，主要靠单位和政府。高宝泉介绍，当时上海的侨汇房很紧张，华侨买不到好的房子，因而市里允许各个区建造一批侨汇房，这给改造斜三地基地上的危棚简屋带来一丝希望，老百姓期盼已久的居住难问题也有了解决的可能。
黄浦区（原卢湾区）政府几经周折找到香港中国海外发展有限公司（此公司系原建设部下属企业，是在香港的房地产开发企业），几番谈判，最终于年1月，在市里的支持下，通过土地批租，由中国海外发展有限公司出资万美元受让了该地块，开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河，被誉为“海上第一块”。
斜三基地动迁工作自年3月正式启动，动迁过程中得到了大多数动迁居民的支持与配合。年9月，上海第一块毛地批租土地交到了开发商的手中。平均每户约6万元左右，共用多万元，在半年多的时间内完成了居民的动迁安置工作。
打浦桥斜三地块，如今已赫然耸立起4幢隽秀挺拔的31层大厦，这就是现在的海华花园。海华花园自年10月底开工，仅花了18个月就结构封顶，年底基本竣工，竣工后的外销商品住宅销售也很抢手。
经验推广：助推全市旧区改造
斜三基地的批租成功，使大规模的旧区改造从希望变成了现实。
自此以后，土地批租在上海各区全面展开，比如黄浦区（原老黄浦区）北京东路71号街坊、普陀区长寿路、原闸北区天目西路、静安区永源浜等危棚简屋集中地块通过土地批租进行改造，而且大部分地块都实现了当年批租、当年动迁、当年开工。
据统计，仅年和年两年，上海共批租幅土地，其中市区幅，涉及旧区改造的幅，拆除旧房万多平方米，其中危房、棚户、简屋85.4万平方米，占拆除总量的46.2%。土地批租使得旧区改造工作的进程明显加快，成为上海城市建设史上的一个重大突破。
土地批租和改造旧区相结合，摆脱了上海多年来由于缺少建设资金，迈不开改造旧区步子的困扰，探索了一条利用国内外资金加快旧区改造的新路，使大规模改造旧区最终得以成为现实。
此外，通过土地批租，建造符合城市规划的商贸大楼、办公楼和高层住宅，优化了土地利用结构，使黄金地段发挥了黄金效益，同时把土地资产收益用于市政设施建设、旧区改造和居民住宅建设，形成了“以地养地”的城市建设的良性循环机制。