如果说普陀是市区中口碑最差的地方，那么桃浦就是普陀区口碑最差的地方。
以老化工区出名的桃浦，一向因为水污染、空气污染等环境问题，让人每每路过此处都要捏紧鼻子。
没有像样的高端企业，住宅规划也很是混乱。
可如今，桃浦终于迎来了自己的发展机遇，甚至有人说桃浦会成为下一个张江。
这现实吗？
01
年发布的《上海市产业地图》中列出了上海的五大重点转型区域，南大地区、吴淞地区、高桥地区、吴泾地区以及今天的主角—桃浦地区。
桃浦的发展重点就是把原来的老工业区升级为绿色生态城区。
这个北起沪嘉高速、东至真北路、南邻沪宁铁路、西至外环线的7.9平方公里的土地，是目前上海中心城区中最大的集中成规模开发区域。
包含了4.2平方公里的核心区和3.7平方公里的东部拓展区。
近年来产城融合的概念越来越契合现代人的生活状态。
在公司旁边就可以住到好房子，最好再配备有好学校和大型商业，对加班族来说多么幸福。
于是张江高科卖到10W+、漕河泾周边卖到9W+，好的产业对板块的影响力越来越大。
普陀区的产业一向落后，即使门户真如也没有多大规划，政府将产业崛起的重任都放在了桃浦智创城上。
如今国家级中以创新园一期载体“英雄天地”的整体提升改造已经完成、包含米的超高甲级写字楼在内的TOP首发项目预计年底一期封顶、中央绿地景观二期工程竣工验收，一切都在有序的推进中。
桃浦智创城被定位为“西北部的科学城”，集临港、华谊、申能、城建等多家实力企业联合开发，目标是吸引到国内外知名企业总部、运营结算中心、管理服务中心等现代服务产业聚集，确实在对标着东部的张江。
可想成为下一个张江并不容易，二者所面临的发展时代和机遇背景完全不同。
魔都发展至今，中短期内还能有多少增值企业涌现出来呢？
就算企业数量足够，漕河泾开发区还在遍地生花呢，上海并不缺办公楼。
年，上海写字楼的市场空置率已经升至19.3%，整个年的预计空置率更是高达25.6%。
连徐家汇的办公楼都租不满，又怎么保证偏远市区的办公楼能够顺利出租呢？
前滩吸引众多高收入企业的时候，只用了一句话：减免税收。
可普陀区的经济实力怎能和财大气粗的浦东相比，不然也就不能发展一直垫底了。
办公楼过剩、政府能力有限，所以即使规划再大，也难保证落地情况。
产业的吸引和运营才是真正考验一个科创园的地方，你看这么多年，还是只有一个张江。
只能说有了智创城的桃浦，是一个好的改变的开始。
02
桃浦需要时间的地方不止智创园的开发，还有居住环境上的改善。
因为特殊的地理位置和历史原因，想要改善桃浦的居住环境可能比打造科创城要更加艰难。
外环高速、沪宁铁路、京沪高速等存在使得桃浦被划分的七零八落。
桃浦的路有种重庆的感觉，雪莉第一次去桃浦调研的时候，按照导航指示走错了好多遍，一次次的返回重新找路。
作为西北门户，桃浦更多时候被当做物流基地使用，现在还依然有很多物流企业存在。
物流公司、汽修公司、包装箱厂等低端企业和老小区交织在一起，构成了混乱、与时代脱节的城市界面，完全没有市区该有的光鲜。
而且因为大量化工企业和医药企业的存在，土质、水资源、空气等自然环境遭受了一定的损害，即使老企业正在逐步拆走，依旧需要漫长的时间才能得到本质改善。
年前后长宁天山的化工厂拆走后，至今当地小区内水质还会稍许发硬，当然这些问题，张江也多少存在。
噢对了，对环境影响最大的还有大型的江桥垃圾焚烧厂。
虽然名为江桥，但垃圾厂位于外环内，到祁连山路站仅有1.2公里。
走在桃浦的马路上可清楚的看见垃圾厂的巨型烟囱，空气中也会有一丝异味。
加上上海多刮东南风，西北侧的桃浦简直就是第一受害者。
阳光威尼斯、金鼎香樟苑等小区离垃圾厂实在太近，一定程度上限制了房价的涨幅。
集铁路、集卡、垃圾厂、工厂区为一体的桃浦，如果不改变现有的环境，即使智创园成功建成了，又拿什么吸引人来住呢？
03
虽然张江因为大量医药研发等企业存在，也算不上宜居，详见《张江，真的不宜居》。
但好在住宅区的规划方正，配套齐全，还有黄金2号线的交通保证。
生活还是非常方便的。
可惜提起配套，桃浦也不太行。
桃浦占地面积大，住宅太过分散，导致互相之间资源无法共享。
外环外的老小区组团中有小型的新邻天地和当地的真南农副产品综合市场、阳光威尼斯组团对面有现代城市购物花园、李子园周边只能依赖沿街底商。
商业上不仅四分五散，且完全没有成熟的商业综合体。
想逛街，还是去坐上地铁去南翔吧。
医院，位于李子园站旁、同济大学医院，为桃浦乃至周边人民的健康保驾护航。
因为糟糕的环境，桃浦的人群一般以低收入的刚需家庭为主，以前没有好学校也在情理之中。
不知是否受到智创城的影响，年普陀区花费12亿全力打造的民办K12托马斯实验学校正式落户桃浦。
学校和美国第一公立高中托马斯·杰弗逊科技高中合作，目前已经开始招生。
除此之外，古浪路上还在建九年制的智富名品学校，传闻中将拥有华师大的名头，具体要以建成后实际情况为主。
旁边还有同济大学相伴，桃浦的教育正在得到改善。
轨交上桃浦也即将迎来第二条地铁—15号线，在建的14号线也在南侧不远处。
但11号线横向太过漫长，14、15号线又相距甚远，以郊区线路为主，在实用性上难免不如1号线和2号线。
11号线除了桃浦新村站可以辐射到周围大部分的老小区，其他三站周边都以产业、学校为主，虽然可以直接到徐家汇，但带动的住宅有限。
比不上南翔的商业和环境；
比不上大场的住宅多；
比不上万里的综合宜居性；
甚至比不上隔壁丰庄的便利度。
没有市区的便利，没有郊区的环境，也难怪大家对桃浦的印象如此之差。
这样的桃浦，单靠产业怎么和张江抗衡？
04
虽然桃浦有太多的缺点了，但也有能够吸引人的理由—这里有几个品质不错的小区。
聚集在中环线附近的中环名品公馆、恒盛鼎城圣都汇、华公馆等小区房龄不超过10年、小区品质很高。
人车分流、内设喷泉水系、外立面看上去也尽显高档。
如今的购房者越来越追求居住品质，尤其是年轻的买房主力军。
唐镇的配套甚至比桃浦还要荒凉一些，但因为绿城、大名城、仁恒等知名小区以品质傲居，如今卖价高达9到10W。
所以高品质的小区对周边人民改善生活来说非常必要。
当然，住在里面的业主也是这么想的，目前在售的诚意房源并不多。
但如今这几个小区万左右的2房、万左右的3房大都只能吸引附近工作的改善人群，和桃浦现有的资源和环境相比性价比并不高。
唐镇背靠的是张江，而桃浦的背后还是自己都没发展明白的真如。
同样的预算还可以选择居住氛围更好的古美、各方面资源平衡的三林、交通枢纽莘庄......
地段稍偏、自带垃圾厂、环境糟糕、价格也不便宜的桃浦无论如何都不是第一选择。
如果说这几个小区还能靠居住品质吸引到一部分人的话，桃浦目前的老房子更是没有选择的必要。
4W左右的均价，到万的总价虽然具有一定的性价比，但低端的城市界面、过高的出租率导致的杂乱人群等环境都将注定被时代淘汰。
如果一个地方只剩下便宜这一个优点了，也就代表它没有优点。
现在的桃浦，单靠足够低的价格吸引着在意地段的刚需客户们，从居住人群上就完全比不过张江的“豪”。
无法吸引到足够多的中产+阶层，又该怎么进一步发展呢？
有人会说，不能单靠第一印象就给桃浦判了死刑，长风也是从一片工厂中发展起来的。
何况桃浦智创城的规划还要大于长风商务区。
的确如此，产业区一旦决定拆迁改建，总比住宅区来的高效。
但可惜桃浦的硬伤在于先天环境，几乎没有多少可以成片开发住宅的区域。
垃圾场存在一天、老旧工厂存在一天，桃浦就不会宜居。
想要成为下一个张江，属实困难。
以上为正文
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