来源：燃次元
作者：谢中秀
调控政策不断翻搅着上海楼市。
1月29日，上海银保监局发布《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
而就在前一天的1月28日，还有消息传出，上海楼市调控再打补丁——购房者赠予的房屋也计入套数，追溯期限为近三年。虽然随后，官方进行了否认，表示尚未接到通知。
但不得不承认的是，刚刚过去这一周，“限假离婚做多房票”、增值税“二改五”、房贷从紧等多个政策，已经犹如一记记重拳，接连落在购房者身上。
先是1月21日晚间，上海市住建委等八部门联合发布调控新政“沪十条”，提出离婚买房追溯三年内家庭房产数量、增值税免征年限由满两年提升为满五年、新房摇号优先无房家庭、严格执行差别化住房信贷政策等多条政策。
团子正计划在上海置业，她向燃财经表示：“1月8日，我们就看好了房，也交了定金，并且和中介、房东约好1月23日去网签。结果21日晚上新政出台、22日直接开始执行，一夜之间多了15万元税费。”
1月25日，购房者在新政“沪十条”的冲击中还未缓过神来时，法拍房纳入限购、房贷暂缓等消息再度重拳打击上海楼市。
燃财经在公拍网打开一套位于静安区的法拍房，页面即弹出明显的提示：“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。”
“此前因为法拍房不限购，所以很多人参与，溢价率也被推高。比如上海宝山区的呼玛新村就被推到了六万一平米。”同是购房者的胡南表示。与之对比的是，燃财经在贝壳找房APP上查阅到，年12月，上海市宝山区呼玛一村的挂牌均价仅为4.5万元/平米。
房贷也被暂缓了。同日（1月25日），有消息称北上广多家银行贷款额度紧张、房贷暂停。
已经在年12月完成网签，正等着批贷的Lily告诉燃财经：“我是1月22日早上收到的消息，银行通知要限制一下（银行房贷），所有贷款要排队慢慢批。”
“最近银行把控得比较紧。我们每次开会也反复强调要挑选优质客户。”上海某邮储银行信贷经理刘阳向燃财经表示，“不过此次房贷趋紧主要不是因为调控，而是因为此前发布的房地产贷款集中度管理制度，银行要管理额度。刚好赶上了上海调控出台的时间节点。”
不断加码的政策，正将上海购房者“堵”在路上。
“本来约了房东这周去过户的，这下不知道年前能不能行了。”Lily告诉燃财经。但Lily并不十分担心，“我感觉影响不大。我的贷款不是批不下来，只是暂缓了而已。因为我一没有假离婚，二不是多套，三工资流水都正常，没有被限制的因素。”
但团子的情况就没有这么乐观。
“我们跟房东约定的是1月31日完成网签，并且将首付付给房东。如果不这样做，就会被算作违约，需要承担违约责任。”团子表示，“但是我们现在确实拿不出这15万元。因为我们的首付都是卖掉了老公母亲留下来的一套郊区老破小，并且跟亲戚朋友借了几十万，掏空了所有钱包才凑齐的。”
频频管控的背后，是火爆的上海楼市，认筹率超％、项目“千人摇”等现象不断涌现，尤其是学区房，上涨幅度甚至超20％。
“很多自媒体都在说上海楼市火，但没人说清楚了火在哪里，反而用的文字极具煽动性，给大众增加了紧张感，让大众认为楼市火了要抓紧买房。”在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，对于上海楼市，大众需要理性判断。
围堵炒房，重击刚需
上海楼市调控政策来得既在情理之中，又出乎意料之外。
从年四季度开始，上海千万地价楼盘认筹率超％、“千人摇”、二手房跳涨40万元、十几人抢房，以及天价学区房的新闻层出不穷，让调控成为必然。
在上海楼市调控政策正式出台前的1月20日，上海市闵行区还在辟谣未曾收到楼市调控通知，否认了当天曾热传的：同一家庭同一时间只能认筹一个盘、设定新房认筹红线3：1、预售价格从严审批等调控举措。
1月21日，上海市住建委、房管局、税务局、人民银行上海分行等八部门就联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。
从政策来看，堵“假离婚”、降低流转是两大重头戏。
“新政规定：夫妻离异之日起，3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这一条可以堵住假离婚买房，填补堵住限购的漏洞，同时维护社会公序良俗。”卢文曦告诉燃财经。
上海某地产经纪人秦明则向燃财经直言：“离婚做多‘房票’的情况是存在的，毕竟折腾‘离婚’一次赚到一套房，就抵得上工作十年以上。套利空间让人甘愿‘铤而走险’。但是在我们实际操作中，离婚买房的还是个案，估计组客户里就一两组。”
影响更为广泛的是增值税“二改五”的政策。
“此前上海购买二手房，如果购买未满两年，无论是普通住宅还是非普通住宅，都是按照核定价格全额征收增值税；满两年之后，如果是普通住宅，则免征增值税，非普通住宅则是按照核定价和购入价的差额征收增值税。”卢文曦向燃财经介绍了两者的区别。
卢文曦表示，新政将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，这带来了两个差异，一是满二不满五的普通住宅将被全额征收增值税；二是未满五年的非普通住宅增值税征收标准由差额变成了全额。
新老增值税征收对比
来源/上海中原地产燃财经截图
例如，如果是一套满两年未满五年、总价为万元的普通住宅，新政前为免征增值税，即增值税为0元。但新政后，如果以税务核定价格为万元计算，则需要按照（万元1.05）*5.3％的公式缴纳增值税，税额为15万元。
调控政策发布当夜，燃财经所在的一个上海买房群就炸了锅。21时36分，调控刚刚发布，就有人把新闻发进群里，惊醒了正处于宁静夜晚的大家，仅90多个人的群，也瞬间涌进99+的信息。
有购房者直言：“本来约的房东周一（1月25日）网签，一转眼多了十几万元的税费，现在急得睡不着觉。”
也有人建议：“别睡了，赶紧叫醒中介和房东，去做网签。”有人贴出中介发布的朋友圈截图，其中显示：“明天出新政，半夜十点半叫上行政一起来公司加班拉网签，没想到网签系统被封了。”
直到1月29日，团子仍在为多出的15万元税费发愁：“没谈下来，中介、房东没有一个人愿意分担一分钱。马上就要去做网签了，15万元不知道哪里去找。可能借网贷吧。”
顾超则轻松很多：“我这套房本来就是投资，要么让房东等到年9月他的房子满五年了，我们再过户。要么诉讼，我们解约，我拿回大部分定金。我都耗得起。”
涨万再降90万，房价坐上“过山车”
对于上海房东来说，新政刚出来时的自信已经有所动摇。
1月24日，上海市民陶然在社交平台上表示：“我家小区，因为自住的人多，很少有房子放出来。昨天，有一套2室2厅的挂牌万元，链家网上照片都还没来得及拍，当天就带看7次。今天，房东直接涨到万元，一把拉升了万元。这一波上海楼市，太疯狂了！”
燃财经在贝壳找房APP上看到，该房源位于静安区阳城板块，年1月23日挂牌，挂牌价为万元，时隔一日，房东将价格上调了万元。而且仅23日和24日，就有10次带看。
“这个小区很少有房源挂出，所以